Révision du loyer d’habitation : ce que permet la loi, ce qu’elle interdit
Le loyer peut-il augmenter chaque année ? De combien, et à quelles conditions ? Entre l’indice, la date, la demande du bailleur et le classement énergétique du logement, les règles sont précises.
La réponse en bref
La révision du loyer — l’ajustement annuel du loyer en cours de bail sur l’indice de référence des loyers, ou IRL — n’est possible que si le bail la prévoit (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Elle doit être demandée par le bailleur et ne s’applique qu’à compter de sa demande.
Elle est exclue pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Une hausse supérieure à l’indice n’est possible qu’au renouvellement du bail, dans des conditions strictes, ou si les parties en conviennent.
Délai pour agir : le bailleur est réputé renoncer à la révision d’une année s’il ne la demande pas dans l’année qui suit la date convenue (articles 17-1 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quels sont les repères essentiels de la révision du loyer ?
- Le bail doit contenir une clause de révision, avec un indice et un trimestre de référence.
- Le bailleur doit demander la révision, dans l’année qui suit sa date de prise d’effet, faute de quoi il est réputé y renoncer pour l’année écoulée.
- Le nouveau loyer est dû à compter de la demande, jamais pour le passé.
- Le calcul compare l’indice du trimestre de référence à celui du même trimestre de l’année précédente.
- Les logements classés F ou G ne peuvent faire l’objet ni de révision ni de majoration de loyer.
- Au renouvellement du bail, le loyer n’est réévalué que s’il est manifestement sous-évalué, selon une procédure stricte.
Ces règles sont détaillées, avec leurs sources, dans les pages ci-dessous. Les valeurs de l’indice sont publiées chaque trimestre par l’INSEE et doivent être vérifiées avant chaque calcul.
Quelle différence entre révision et augmentation du loyer ?
La révision suit mécaniquement l’évolution de l’indice, chaque année, si le bail la prévoit. L’augmentation du loyer, elle, dépasse cette simple évolution : elle n’est possible qu’au renouvellement du bail, dans les cas prévus par la loi, à la relocation sous conditions, ou par accord entre les parties. En cours de bail, aucune hausse libre n’est permise.
Quelles pages de cette rubrique consulter ?
- Révision annuelle par l’IRL : conditions, calcul et notification.
- Révision oubliée ou erronée : ce que l’on peut encore réclamer.
- Logement classé F ou G : le gel de la révision.
- Hausse de loyer au renouvellement, après travaux ou à la relocation.
- Encadrement des loyers : évolution et niveau des loyers.
- Contestation de la révision : démarches et procédure.
Quel délai pour agir ?
Le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée (article 17-1). L’action en révision se prescrit un an après la date convenue dans le bail (article 7-1, alinéa 2).
Les autres actions nées du bail, comme la demande de remboursement d’un trop-perçu, se prescrivent par trois ans (article 7-1, alinéa 1).
Une révision de loyer à vérifier ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.