Révision de loyer oubliée ou erronée : que peut-on encore réclamer ?
Le bailleur n’a pas révisé le loyer depuis plusieurs années, ou l’indice ou le calcul utilisés étaient faux : les conséquences dépendent du sens de l’erreur et des délais.
La réponse en bref
Le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). La révision ne s’applique qu’à compter de la demande.
Les autres actions nées du bail, comme la demande de remboursement d’un trop-perçu, se prescrivent par trois ans (article 7-1).
Délai pour agir : un an pour demander la révision, trois ans pour les autres actions (articles 17-1 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Que devient une révision oubliée pendant plusieurs années ?
Pour chaque année, le bailleur dispose d’un an à compter de la date de prise d’effet de la révision pour manifester sa volonté de l’appliquer. Passé ce délai, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. La révision demandée dans les délais s’applique à compter de la demande, jamais pour le passé. Voir notre page sur le calcul de la révision.
Que faire en cas d’erreur d’indice ou de calcul ?
Une révision doit suivre la formule de l’article 17-1 : le loyer en cours, multiplié par le rapport entre l’indice du trimestre de référence de l’année et celui du même trimestre de l’année précédente. Un autre trimestre, un pourcentage forfaitaire ou une base de calcul différente rendent la révision irrégulière.
- Le locataire qui a payé un loyer trop élevé peut en demander la correction et le remboursement du trop-perçu, dans le délai de prescription de trois ans.
- Le bailleur qui constate une erreur peut la corriger en adressant une nouvelle demande régulière, dans le délai d’un an prévu par l’article 17-1.
- Les parties peuvent régulariser à l’amiable par un courrier daté exposant le calcul exact.
Quel délai pour agir ?
Les actions nées du bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le délai d’un an pour demander la révision et le délai de trois ans pour réclamer un trop-perçu sont distincts. Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- le bail et la clause de révision ;
- toutes les quittances depuis l’origine du bail ou depuis les trois dernières années ;
- les lettres de révision déjà envoyées et leur date de réception ;
- le calcul recomposé avec les indices publiés, pour chiffrer l’écart.
Quelles pages consulter ensuite ?
Une erreur de révision à corriger ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.