Baux d’habitation : droits et obligations du bailleur et du locataire

Quels sont les repères essentiels du bail d’habitation ?

Quelques règles reviennent dans presque tous les dossiers. Elles s’appliquent, avec des nuances, aux logements loués vides comme aux logements loués meublés.

• Le loyer ne peut être révisé en cours de bail que si le contrat le prévoit, à la demande du bailleur, et pas pour un logement classé F ou G.
• Les charges récupérables sont celles de la liste fixée par décret, justifiées par un décompte annuel.
• Le dépôt de garantie est limité, et il est restitué dans un délai d’un ou de deux mois à compter de la remise des clés.
• Le bailleur ne peut donner congé que pour reprendre le logement, le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux, avec un préavis de six mois en logement vide.
• Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans des cas prévus par la loi.
• L’expulsion suppose une décision de justice et ne peut pas être exécutée pendant la trêve hivernale.

Quelle loi s’applique à votre location ?

La loi du 6 juillet 1989 régit les locations de logements constituant la résidence principale du locataire, qu’ils soient loués vides ou meublés. Les logements meublés relèvent de dispositions propres, les articles 25-3 et suivants, qui renvoient à plusieurs règles applicables aux logements vides.

Certains logements, comme les logements sociaux, relèvent en partie de règles distinctes. En cas de doute sur le régime applicable, le contrat de bail et l’usage réel du logement permettent de le déterminer.

Quelles questions se posent le plus souvent ?

Chaque page de cette rubrique traite une situation précise, du point de vue du bailleur comme de celui du locataire.

• Bail vide ou bail meublé : durée, préavis, dépôt de garantie, mobilier obligatoire.
• Bail mobilité et colocation : durée, solidarité, congé d’un colocataire.
• Sous-location et location saisonnière : accord du bailleur, prix, risques.
• Révision du loyer : IRL, notification, logements F et G, renouvellement, encadrement.
• Charges locatives : charges récupérables, provisions, régularisation.
• Dépôt de garantie et état des lieux : retenues, délai de restitution, preuve.
• Impayés de loyers : commandement de payer, clause résolutoire, garant.
• Congé donné par le locataire et congé donné par le bailleur.
• Expulsion d’un locataire : procédure et trêve hivernale.
• Réparations locatives, travaux dans un logement loué et logement indécent.

Comment un litige locatif se règle-t-il ?

La commission départementale de conciliation — un organisme paritaire gratuit, institué par l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 — peut être saisie par le bailleur ou le locataire pour de nombreux litiges : loyer, état des lieux, dépôt de garantie, charges, réparations, congés. Sa saisine est facultative dans la plupart des cas et obligatoire dans quelques-uns, comme la réévaluation du loyer au renouvellement.

À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent. La représentation par un avocat n’est pas obligatoire pour les litiges relatifs aux baux d’habitation, mais elle reste possible.

Quel délai pour agir en cas de litige ?

Toute action dérivant d’un bail d’habitation se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). La prescription — le délai passé lequel une action en justice n’est plus recevable — court du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir.

Le bailleur dispose d’un délai plus court pour réviser le loyer : l’action en révision se prescrit un an après la date convenue dans le bail. Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.