Bail vide ou bail meublé : quelles différences de préavis et de régime ?
Un même logement peut être loué vide ou meublé, mais les règles ne sont pas les mêmes. Mieux vaut savoir quel régime s’applique avant de signer, ou lorsqu’un désaccord apparaît.
La réponse en bref
Le bail vide — la location d’un logement sans meubles — relève de la loi du 6 juillet 1989. Le bail meublé — la location d’un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante — relève de dispositions propres, qui renvoient à plusieurs règles du bail vide.
Le préavis du locataire est de trois mois en logement vide, réduit à un mois dans les cas prévus par l’article 15, et d’un mois en logement meublé. Le préavis du bailleur est de six mois en logement vide, avec un motif légal.
Délai pour agir : trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quelles différences de préavis ?
- Le locataire d’un logement vide respecte un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certains cas. Voir notre page sur le congé donné par le locataire.
- Le locataire d’un logement meublé respecte un préavis d’un mois, quelle que soit sa situation, y compris lorsque le bail est réduit à neuf mois.
- Le bailleur d’un logement vide respecte un préavis de six mois et doit justifier d’un motif : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Voir notre page sur le congé donné par le bailleur.
L’encadrement des loyers concerne-t-il les deux types de bail ?
Le plafonnement de l’évolution des loyers en zone tendue vise les logements loués vides comme meublés (service-public.gouv.fr). Voir notre page sur l’encadrement des loyers.
Le bailleur peut-il changer de régime en cours de bail ?
Le passage d’un bail vide à un bail meublé suppose l’accord des parties ou un nouveau contrat. Le bailleur ne peut pas l’imposer, car il ne peut donner congé que pour les motifs prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Quel délai pour agir ?
Les actions nées du bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- le bail signé et ses annexes, dont l’inventaire du mobilier ;
- l’état des lieux d’entrée, avec les photographies ;
- les quittances de loyer et les échanges écrits entre les parties ;
- le diagnostic de performance énergétique et les diagnostics annexés.
Quelles pages consulter ensuite ?
Un doute sur la nature de votre bail ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.