Réparations locatives : qui paie quoi entre le bailleur et le locataire ?
Une fuite, un radiateur qui ne chauffe plus, un interphone cassé : le bailleur ou le locataire doit-il payer ? La loi répartit les charges selon des critères précis.
La réponse en bref
Le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou la force majeure (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal (article 6).
Délai pour agir : trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Que prend en charge le locataire ?
Les réparations locatives sont définies par le décret. Il faut consulter ce décret avant de qualifier une dépense. N’ont pas le caractère de réparations locatives les travaux occasionnés par la vétusté, la malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou de force majeure.
Que prend en charge le bailleur ?
Le bailleur prend en charge les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux, en dehors de ce qui relève des réparations locatives (article 6).
Quel est le rôle de la vétusté ?
La vétusté ne peut pas être mise à la charge du locataire. Les parties peuvent recourir à des grilles de vétusté. Voir notre page sur l’état des lieux.
Que peut faire le locataire si le bailleur refuse de faire les travaux ?
La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs aux réparations (article 20). Le locataire lésé peut également utiliser la procédure d’injonction de faire, qui a pour objet l’exécution en nature d’une obligation née d’un contrat (réponse ministérielle).
Quel délai pour agir ?
Les actions nées du bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- le bail et l’état des lieux d’entrée ;
- la description et les photographies des désordres, avec leur date ;
- les devis, factures et contrats d’entretien ;
- les courriers de signalement adressés au bailleur ou au locataire.
Quelles pages consulter ensuite ?
Un désaccord sur la prise en charge de travaux ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.