Voisin bruyant en copropriété : rôle du syndic, règlement et recours individuels

En copropriété, les nuisances d’un voisin font intervenir le règlement de copropriété, le syndic et les autres copropriétaires. Voici comment agir efficacement.

Quelles règles s’appliquent aux troubles de voisinage en copropriété ?

Le règlement de copropriété fixe l’usage des parties privatives et des parties communes : interdictions particulières, règles de comportement, destination de l’immeuble. Un manquement peut être sanctionné en plus des recours de droit commun.

Le syndic — le mandataire du syndicat des copropriétaires, chargé de la gestion de l’immeuble — joue un rôle d’intermédiaire. Mais vous n’êtes pas obligé de passer par lui pour saisir le juge : votre droit d’agir est personnel.

Quelles situations sont concernées ?

Les bruits de pas, de chutes d’objets ou de déplacements du voisin du dessus, qui perturbent votre sommeil.
Une musique, une télévision ou un instrument à volume élevé, de façon répétée.
Une activité professionnelle exercée dans un logement contrairement au règlement.
Une location meublée touristique qui génère un passage constant et des nuisances nocturnes.
Des animaux dont les aboiements, les odeurs ou la présence dans les parties communes gênent les occupants.
Des travaux réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale, qui endommagent les parties communes ou les lots voisins.
L’usage d’une terrasse ou d’un balcon incompatible avec la tranquillité de l’immeuble.

Que peut faire le syndic, et que faire s’il n’agit pas ?

Adressez-lui d’abord un courrier recommandé qui décrit les faits et lui demande d’intervenir. Le syndic peut intervenir auprès du copropriétaire concerné, et le syndicat des copropriétaires peut lui-même agir en justice.

S’il reste inactif, vous pouvez agir seul : tout copropriétaire peut exercer les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, en informant le syndic (article 15 de la loi du 10 juillet 1965).

Que peut-on obtenir du juge ?

La cessation des nuisances, avec astreinte si le copropriétaire ne s’exécute pas dans le délai fixé.
Des dommages et intérêts pour votre préjudice : trouble de jouissance, atteinte à votre repos et, dans les cas graves, dépréciation de votre lot.
La mise en conformité avec le règlement : arrêt d’une activité interdite, remise en état après des travaux non autorisés, retrait d’une installation contraire au règlement.

Si l’auteur du trouble est un locataire, vous pouvez mettre en demeure le propriétaire bailleur. Le locataire doit user paisiblement des locaux (article 7 de la loi du 6 juillet 1989), et un manquement grave peut justifier que le bailleur demande au juge la résiliation du bail.

Comment constituer votre dossier ?

Vos courriers recommandés au syndic et ses réponses.
Les procès-verbaux d’assemblée générale où le problème a été évoqué.
Un constat de commissaire de justice, réalisé pendant les nuisances.
Un journal des incidents : dates, heures, durée et nature.
Les attestations d’autres copropriétaires ou occupants.
Le règlement de copropriété, pour identifier les clauses violées.

Quels sont les délais pour agir ?

5 ans pour l’action en trouble anormal, à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître le trouble (article 2224 du Code civil).
5 ans en principe pour l’action fondée sur la violation du règlement de copropriété (article 2224), sous réserve de l’analyse de la clause en cause.
Avant tout procès, une tentative amiable est obligatoire pour les troubles anormaux (article 750-1 du Code de procédure civile). Voir notre page troubles anormaux du voisinage.

Questions fréquentes

Le syndic refuse d’agir : puis-je saisir le tribunal moi-même ?

Oui. Tout copropriétaire peut agir seul pour la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). Votre action en trouble anormal ne dépend pas de celle du syndicat.

Une location de courte durée de type Airbnb est-elle interdite dans mon immeuble ?

Tout dépend du règlement de copropriété. S’il réserve l’immeuble à l’habitation ou interdit les activités commerciales, la location touristique peut être contestée. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, une modification du règlement interdisant la location en meublé de tourisme des logements qui ne sont pas des résidences principales peut être votée à la majorité des deux tiers des voix (article 26 d de la loi du 10 juillet 1965). Il faut analyser votre règlement.

Mon voisin a fait des travaux sans autorisation : que puis-je faire ?

Si ses travaux portent atteinte aux parties communes, c’est en principe le syndicat qui agit. Si ses travaux endommagent votre lot ou troublent votre jouissance, vous pouvez agir seul pour vous faire indemniser (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). Le règlement de copropriété indique si ces travaux étaient soumis à autorisation.

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