Servitude non mentionnée à la vente : quels recours contre le vendeur et le notaire ?

Pourquoi une servitude peut-elle ne pas figurer dans l’acte de vente ?

Plusieurs situations expliquent qu’une servitude n’ait pas été signalée lors de la vente :

• Le vendeur la connaissait et ne l’a pas dite, pour ne pas faire baisser le prix du bien. C’est le cas le plus grave : il peut constituer un dol.
• La servitude n’avait pas été publiée au service de la publicité foncière, et le notaire n’a pas pu la repérer dans les titres.
• La servitude était ancienne et a été omise dans les actes récents, par négligence des propriétaires successifs ou des professionnels qui ont rédigé les actes.
• Le notaire n’a pas effectué toutes les vérifications nécessaires sur les titres et les charges qui pèsent sur le bien.

Quels recours avez-vous contre le vendeur ?

• La garantie des servitudes non apparentes. Le vendeur doit vous garantir les servitudes non visibles qu’il n’a pas déclarées. Vous pouvez obtenir une indemnité, quelle que soit l’importance de la servitude, ou demander la résiliation de la vente si elle est telle que vous n’auriez pas acheté en la connaissant.
• L’action pour dol. Si le vendeur connaissait la servitude et l’a volontairement tue, vous pouvez demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts.

Deux points d’attention. Une clause indiquant simplement que le bien est vendu « en l’état » n’écarte pas cette garantie : seule une clause excluant expressément les servitudes non apparentes le peut. Et si la servitude était visible – un chemin tracé, une fenêtre –, vous êtes présumé l’avoir connue : cette garantie ne joue pas.

Quel recours contre le notaire ?

Le notaire doit vérifier les titres et informer l’acquéreur sur les charges du bien. S’il a manqué à ces obligations, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée. Il faut alors établir sa faute, votre préjudice et le lien entre les deux.

L’action se prescrit en principe par 5 ans à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, le dommage.

Une servitude non publiée peut-elle vous être opposée ?

Une servitude conventionnelle doit être publiée au service de la publicité foncière – le registre public des droits sur les immeubles – pour être opposable aux tiers. Si elle ne l’a pas été, elle est en principe inopposable à l’acquéreur qui publie son propre acte avant elle.

Cette règle ne concerne pas le passage que la loi crée directement pour un terrain enclavé. Ce droit ne dépend ni d’un acte, ni de sa publication.

Quels sont les délais pour agir ?

• En principe 5 ans pour l’action en garantie ou en indemnité contre le vendeur, à compter de la découverte de la servitude.
• 5 ans pour l’action en nullité de la vente pour dol, à compter du jour où le dol a été découvert.
• 5 ans pour l’action contre le notaire, à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, le dommage.
• 30 ans pour l’action destinée à contester la servitude elle-même, si vous estimez qu’elle n’existe pas ou qu’elle est éteinte.

Ne tardez pas : les preuves se constituent dès la découverte. Les échanges avec le vendeur, les courriers du voisin ou de son avocat et les constats de commissaire de justice datent votre connaissance de la servitude et fixent le point de départ du délai.

Une lettre de mise en demeure n’arrête pas la prescription. Seule une demande en justice, même en référé, l’interrompt.

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