Extinction d’une servitude : à quelles conditions peut-elle disparaître ?

Quelles sont les causes d’extinction d’une servitude ?

• La réunion des deux terrains. Lorsque le terrain qui bénéficie de la servitude et celui qui la supporte deviennent la propriété d’une même personne, la servitude s’éteint de plein droit : on ne peut pas avoir une servitude sur son propre bien. Si les deux terrains sont ensuite revendus séparément, elle ne renaît pas d’elle-même. Elle ne revit que si les actes de vente la recréent ou, pour une servitude visible et permanente, si les conditions de la destination du père de famille sont réunies.
• Le non-usage pendant 30 ans. C’est la cause la plus souvent invoquée. Une servitude non exercée pendant 30 ans s’éteint par prescription. Pour un passage, le délai court du dernier passage effectif. Pour une servitude permanente, il court du jour où un acte contraire à la servitude a été accompli, par exemple la construction d’un mur qui la rend impossible. La difficulté est d’établir le non-usage de façon incontestable : témoignages, anciennes photographies aériennes, constats de commissaire de justice et plans peuvent y aider.
• La renonciation. Le propriétaire du terrain qui bénéficie de la servitude peut y renoncer, souvent contre une indemnité. La renonciation doit être constatée par un acte notarié et publiée pour être opposable aux tiers.
• L’impossibilité de l’exercer. Si les lieux changent au point qu’on ne peut plus du tout user de la servitude, elle cesse. Elle revit si les lieux sont rétablis, sauf si le temps écoulé permet déjà de présumer son extinction. La simple difficulté ne suffit pas.
• La fin de l’enclave. Le passage accordé par la loi à un terrain enclavé prend fin lorsque le terrain dispose d’un autre accès suffisant. Le propriétaire du terrain traversé peut l’invoquer à tout moment. Une servitude de passage créée par convention ne s’éteint pas pour autant, sauf clause contraire.

Comment faire constater l’extinction d’une servitude ?

Si vous pensez qu’une servitude qui pèse sur votre terrain s’est éteinte, deux voies existent :

• La voie amiable. Vous proposez au propriétaire du terrain qui bénéficie de la servitude de signer un acte notarié de renonciation ou de constatation d’extinction. C’est la solution la plus rapide et la moins coûteuse.
• La voie judiciaire. Vous saisissez le tribunal judiciaire d’une action négatoire de servitude, c’est-à-dire une action pour faire juger que la servitude n’existe plus. Le juge apprécie les preuves du non-usage ou de la réunion des terrains.

Dans les deux cas, la publication de l’acte ou du jugement au service de la publicité foncière met vos titres de propriété à jour et sécurise une vente future.

Quel délai faut-il pour qu’une servitude s’éteigne ?

Le délai est de 30 ans de non-usage. Il court, selon la servitude, du dernier acte d’usage ou du jour d’un acte contraire à la servitude. Celui qui invoque la prescription doit la soulever devant le juge : elle ne s’applique pas d’elle-même.

Une lettre de mise en demeure n’interrompt pas la prescription. Seule une demande en justice, même en référé, produit cet effet.

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