Créer une servitude avec son voisin : comment la rendre valable et durable ?

Quelles servitudes peut-on créer par convention ?

Les propriétaires peuvent établir les servitudes qui leur conviennent, à condition qu’elles soient établies pour l’utilité d’un terrain et non d’une personne, et qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public. Les plus fréquentes sont les suivantes :

• La servitude de passage : le droit d’emprunter le terrain voisin pour accéder à la voie publique ou à une autre partie de son bien.
• La servitude de canalisation : le droit de faire passer des conduites d’eau, de gaz, d’électricité ou d’assainissement sous le terrain voisin.
• La servitude de vue : l’autorisation de créer ou de maintenir des ouvertures à une distance inférieure à celle prévue par la loi (voir la page servitude de vue).
• La servitude de ne pas bâtir : l’interdiction de construire, ou de dépasser une certaine hauteur, pour préserver une vue ou un ensoleillement.
• La servitude de puisage : le droit d’utiliser un puits ou une source situés chez le voisin.

Quelles conditions pour qu’elle soit valable ?

• Deux terrains, deux propriétaires. Le terrain qui bénéficie de la servitude et celui qui la supporte doivent appartenir à deux propriétaires différents. On ne peut pas créer une servitude sur son propre terrain.
• Une utilité pour le terrain. La servitude doit apporter un avantage au terrain lui-même, pas seulement à son propriétaire actuel.
• Un écrit. Un accord oral peut engager les deux voisins entre eux tant qu’ils sont propriétaires, mais il ne crée pas une servitude solide. Pour un droit de passage, un titre est indispensable.
• Un acte notarié et sa publication. Pour s’imposer aux futurs acquéreurs des deux terrains, la servitude doit être constatée par un acte notarié, puis publiée au service de la publicité foncière, le registre public des droits sur les immeubles.

Que doit préciser l’acte de servitude ?

L’étendue de la servitude se règle par le titre qui la constitue. Un acte trop vague ou incomplet est source de litiges. Il doit préciser :

• l’identité des propriétaires des deux terrains et la désignation cadastrale précise de chaque parcelle ;
• la nature exacte de la servitude et son objet : passage, canalisation, vue ;
• l’assiette de la servitude – son emplacement précis, sa largeur et sa longueur –, idéalement avec un plan annexé ;
• les conditions d’exercice : horaires, types de véhicules admis, profondeur d’enfouissement d’une canalisation ;
• l’indemnité éventuelle versée par le propriétaire du terrain qui bénéficie de la servitude ;
• l’entretien et la répartition des frais entre les deux propriétaires.

Le notaire reçoit l’acte et le publie. Le cabinet peut accompagner la négociation de l’accord, rédiger les termes juridiques de la servitude et vérifier avec le notaire la cohérence de l’ensemble.

Combien de temps dure une servitude conventionnelle ?

Une servitude suit le terrain de propriétaire en propriétaire. Elle prend fin notamment si elle n’est pas utilisée pendant 30 ans, ou si les deux terrains se retrouvent entre les mains d’un même propriétaire. La page extinction d’une servitude détaille ces cas.

Pour faire respecter une servitude régulièrement créée, l’action en justice se prescrit par 30 ans à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, l’atteinte à votre droit.

Questions fréquentes

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