Servitude sur votre terrain : quels sont vos droits et vos recours ?

Qu’est-ce qu’une servitude exactement ?

Le propriétaire du fonds dominant peut exercer le droit que lui donne la servitude. Le propriétaire du fonds servant doit le respecter. Cette charge peut prendre des formes très variées : passage, canalisation, vue, puisage.

Une servitude peut avoir trois origines :

• Les servitudes naturelles découlent de la situation des lieux, comme l’écoulement des eaux de pluie d’un terrain situé en hauteur vers un terrain plus bas.
• Les servitudes légales sont imposées par la loi, sans qu’aucun acte soit nécessaire. C’est le cas du passage pour un terrain enclavé – un terrain sans accès suffisant à la route – ou des distances à respecter pour les fenêtres.
• Les servitudes conventionnelles sont créées par un accord entre propriétaires : passage, canalisation, vue, puisage. Elles figurent dans les titres de propriété.

Une servitude conventionnelle doit être publiée au service de la publicité foncière – le registre public des droits sur les immeubles – pour être opposable aux tiers, c’est-à-dire pour pouvoir être invoquée contre eux. Si elle ne l’est pas, elle est en principe inopposable à l’acquéreur qui publie son propre acte avant elle.

Comment une servitude s’établit-elle ?

La loi distingue les servitudes selon qu’elles sont visibles et permanentes, ou non.

• Les servitudes visibles et permanentes – une vue, un égout, une conduite d’eau apparente – peuvent s’établir par un titre ou par une possession de 30 ans.
• Les autres servitudes – notamment le droit de passage – ne s’établissent que par un titre, c’est-à-dire un acte écrit. Même un usage très ancien ne suffit pas.
• La destination du père de famille – l’aménagement voulu par l’ancien propriétaire commun de deux terrains, qui vaut titre lors de leur séparation – ne joue que pour les servitudes visibles et permanentes.

Quelles sont les situations les plus fréquentes ?

Voici les litiges que le cabinet rencontre le plus souvent :

• Votre voisin vous interdit de passer, alors que vos titres de propriété prévoient un droit de passage.
• Un voisin prétend avoir un droit de passage sur votre terrain, et vous contestez qu’il ait été régulièrement créé.
• Votre terrain n’a pas d’accès suffisant à la route et le voisin refuse le passage que la loi lui impose (terrain enclavé).
• Des travaux du voisin empiètent sur le tracé d’une servitude ou en bloquent l’exercice.
• Vous découvrez après l’achat une servitude qui n’était pas mentionnée dans l’acte de vente (servitude non mentionnée à la vente).
• Une fenêtre ou un balcon du voisin est trop proche de votre limite de propriété (servitude de vue).
• Une servitude ancienne n’est plus utilisée depuis des dizaines d’années et vous vous demandez si elle a disparu (extinction d’une servitude).
• Vous souhaitez faire passer une canalisation ou un réseau sur le terrain voisin (création d’une servitude).

Quels recours selon votre situation ?

Votre servitude est contestée ou bloquée.

• L’action confessoire de servitude : une action en justice pour faire reconnaître l’existence et l’étendue de votre droit.
• La remise en état des lieux, si des travaux ont obstrué le passage ou gêné l’exercice de la servitude.
• Des dommages et intérêts pour le préjudice subi pendant la période où vous n’avez pas pu exercer votre droit.

On vous impose une servitude que vous contestez.

• L’action négatoire de servitude : une action en justice pour faire juger que la servitude n’existe pas ou qu’elle est éteinte.
• L’extinction par non-usage, si la servitude n’a pas été exercée pendant 30 ans.
• La contestation du tracé ou des modalités d’exercice, lorsqu’ils dépassent ce que le titre prévoit.

Vous découvrez une servitude après l’achat.

• La garantie du vendeur, qui doit déclarer les servitudes non visibles sur les lieux.
• L’action pour dol – une tromperie –, si le vendeur connaissait la servitude et ne vous l’a pas dite.
• La mise en cause du notaire, s’il n’a pas vérifié les titres et les charges qui pèsent sur le bien.

Quels délais faut-il respecter ?

Les délais varient selon l’action envisagée :

• 30 ans pour agir en justice sur la servitude elle-même : la faire reconnaître, la contester ou faire cesser une atteinte. Le délai court à partir du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits.
• 30 ans de non-usage pour qu’une servitude s’éteigne. Pour un passage, ce délai court à partir du dernier passage effectif.
• 5 ans pour agir contre le vendeur ou le notaire à la suite d’une servitude non révélée, à compter de la découverte.

Une lettre de mise en demeure n’arrête pas ces délais. Seule une demande en justice, même en référé – la procédure d’urgence –, interrompt la prescription.

Le délai de 30 ans peut sembler long, mais ne tardez pas : plus le temps passe, plus les preuves sont difficiles à réunir et plus les positions se figent entre voisins.

Questions fréquentes

Pour aller plus loin

Chaque type de servitude soulève des questions particulières. Ces pages détaillent votre situation :

• Servitude de passage : droits, obligations et recours
• Terrain enclavé et droit de passage forcé
• Servitude de vue : distances légales et recours
• Création d’une servitude conventionnelle
• Extinction d’une servitude : prescription, renonciation, réunion des fonds
• Servitude non mentionnée lors de la vente : recours contre le vendeur et le notaire