Servitude de vue : quelles distances respecter pour une fenêtre ou un balcon ?

Quelle est la différence entre une vue droite et une vue oblique ?

• La vue droite permet de regarder chez le voisin droit devant soi, sans tourner la tête. C’est le cas d’une fenêtre ou d’un balcon situé dans un mur qui fait face à la propriété voisine. Distance minimale : 1,90 mètre.
• La vue oblique oblige à tourner la tête de côté pour apercevoir le terrain voisin. C’est le cas d’une fenêtre percée dans un mur perpendiculaire à la limite de propriété. Distance minimale : 0,60 mètre.

Pour une vue droite, la distance se compte depuis le parement extérieur du mur – sa face extérieure – où l’ouverture est percée. S’il y a un balcon ou une saillie, elle se compte depuis leur ligne extérieure.

Quelles ouvertures sont concernées ?

Les règles de distance s’appliquent à toute ouverture qui permet de voir chez le voisin :

• les fenêtres et les portes-fenêtres ;
• les balcons, les loggias et les autres saillies ;
• les terrasses, les plateformes et les exhaussements de terrain qui permettent de regarder chez le voisin ;
• les fenêtres de toit, lorsqu’elles donnent réellement vue sur la propriété voisine.

À l’inverse, le jour de souffrance – ou jour de tolérance – laisse passer la lumière sans permettre de voir chez le voisin. Il peut être percé dans un mur non mitoyen qui touche directement la propriété voisine, à condition d’être fixe, en verre translucide et placé assez haut : 2,60 mètres au-dessus du sol d’une pièce au rez-de-chaussée, 1,90 mètre pour les étages.

Dans un mur mitoyen – un mur qui appartient aux deux voisins – aucun des deux ne peut percer d’ouverture sans l’accord de l’autre, même à verre dormant.

Que faire si votre voisin ne respecte pas les distances ?

Si une ouverture a été créée en violation des distances légales, vous pouvez :

• Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée, pour demander la suppression ou la mise en conformité de l’ouverture dans un délai raisonnable.
• Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la suppression ou la mise en conformité de l’ouverture, et des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi.
• Agir en référé – la procédure d’urgence – si les travaux sont en cours, pour demander l’arrêt du chantier avant que l’ouverture soit achevée.

C’est à vous de prouver que les distances ne sont pas respectées. Un constat de commissaire de justice – l’officier public chargé de constater des faits – permet de mesurer précisément les lieux.

Quel délai pour agir contre une vue irrégulière ?

L’action en suppression d’une ouverture irrégulière se prescrit par 30 ans à compter de la création de l’ouverture. L’action en dommages et intérêts obéit en principe à un délai plus court, de 5 ans.

Passé 30 ans, le propriétaire de l’ouverture acquiert une servitude de vue par prescription. Cela vaut même si l’ouverture était irrégulière à l’origine. Il appartient alors à celui qui invoque la prescription de prouver la date de création de l’ouverture.

Une lettre de mise en demeure n’arrête pas la prescription. Seule une demande en justice, même en référé, l’interrompt.

Peut-on convenir d’une servitude de vue avec son voisin ?

Oui. Les deux propriétaires peuvent convenir par acte notarié d’une servitude de vue qui autorise des ouvertures à une distance inférieure à celle prévue par la loi. Cette servitude doit être publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux futurs acquéreurs des deux terrains. La page création d’une servitude explique la marche à suivre.

Questions fréquentes

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