Renouvellement du bail commercial : quel loyer pouvez-vous demander ?

Comment le locataire demande-t-il le renouvellement ?

Il doit vous notifier sa demande par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. La demande doit reproduire, à peine de nullité, le passage de la loi qui fixe votre délai de réponse de trois mois.

Sauf stipulation ou notification contraire de votre part, elle peut être adressée valablement à votre gérant, qui est réputé avoir qualité pour la recevoir. Si un mandataire gère vos locaux, vérifiez donc qu’il vous transmet sans délai tout courrier de cette nature.

Le locataire peut agir à deux moments :

• Dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.
• À tout moment pendant la tacite prolongation, c’est-à-dire la période pendant laquelle le bail continue après son terme.

Cette faculté suppose que vous n’ayez pas donné congé.

De combien de temps disposez-vous pour répondre, et que risque le silence ?

Vous avez trois mois à compter de la notification. Votre réponse doit prendre la forme d’un acte de commissaire de justice (article L. 145-10).

Si vous refusez, vous devez en préciser les motifs. Votre acte doit aussi indiquer, à peine de nullité, que le locataire dispose de deux ans pour saisir le tribunal.

Si vous ne répondez pas, vous êtes réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le principe seulement : le loyer reste à fixer. Ce silence peut toutefois avoir des conséquences sérieuses, par exemple sur les manquements passés du locataire que vous auriez pu invoquer.

Face à la demande, trois choix s’offrent à vous :

• Accepter le renouvellement et faire connaître le loyer que vous proposez.
• Refuser le renouvellement en offrant une indemnité d’éviction.
• Refuser sans indemnité, dans les seuls cas prévus par la loi.

Les deux derniers choix sont détaillés dans la page consacrée au congé et à l’indemnité d’éviction.

Comment proposer un nouveau loyer ?

Si vous acceptez le principe du renouvellement mais souhaitez modifier le loyer, vous devez faire connaître le loyer proposé. Vous le faites dans votre congé ou dans votre réponse à la demande de renouvellement (article L. 145-11).

Méfiez-vous des formules toutes faites. Par un arrêt du 15 avril 2021 (Cour de cassation, 3e chambre civile, n° 19-24.231), la Cour a jugé que les parties s’étaient accordées sur le maintien du loyer. Le locataire avait demandé le renouvellement « aux clauses et conditions du bail venu à expiration », et le bailleur avait accepté sans réserve sur le prix.

Votre réponse doit donc dire clairement si vous acceptez le loyer actuel ou si vous en proposez un autre.

Comment le loyer du bail renouvelé est-il fixé ?

Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative — le prix qu’un locataire accepterait de payer pour ce local sur le marché. À défaut d’accord, elle est déterminée d’après cinq éléments (article L. 145-33) :

• Les caractéristiques du local.
• La destination des lieux.
• Les obligations respectives des parties.
• Les facteurs locaux de commercialité, c’est-à-dire l’attractivité de l’emplacement : flux de clientèle, accessibilité, environnement commercial.
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Qu’est-ce que le plafonnement du loyer renouvelé ?

En principe, le loyer ne peut pas augmenter davantage que l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La variation se mesure depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L. 145-34). Cette règle s’applique lorsque la durée du bail n’est pas supérieure à neuf ans.

Le plafonnement ne joue pas dans trois situations :

• Une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.
• Un bail dont la durée contractuelle dépasse neuf ans.
• Un bail qui, par tacite prolongation, a duré plus de douze ans.

Quand le plafonnement est écarté, la hausse est lissée. Elle ne peut pas dépasser 10 % du loyer payé l’année précédente, pour une année.

Dans quel délai agir pour faire fixer le loyer ?

Les actions issues du statut se prescrivent par deux ans (article L. 145-60).

Il vaut donc mieux vous positionner dès la réception de la demande de renouvellement, sans attendre la fin de ce délai.

Quelles autres pages peuvent vous aider ?

• Baux commerciaux : vue d’ensemble pour le bailleur
• Congé, refus de renouvellement et indemnité d’éviction
• Loyers impayés et clause résolutoire