Congé et refus de renouvellement : quand devez-vous une indemnité d’éviction ?

Comment donner congé à votre locataire dans les règles ?

Le congé est un acte formaliste. Quatre points se contrôlent avant de le faire délivrer :

• La forme : le congé se donne par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice. Une simple lettre recommandée ne suffit pas.
• Le délai : six mois au moins avant le terme du bail. Pendant la tacite prolongation, six mois au moins et pour le dernier jour d’un trimestre civil.
• Les motifs : le congé doit les préciser, à peine de nullité.
• La mention du délai de deux ans, que le locataire a pour contester le congé ou demander une indemnité d’éviction, à peine de nullité également.

Quelles options avez-vous à l’échéance du bail ?

Vous avez trois possibilités :

• Offrir le renouvellement, avec ou sans nouveau loyer. Attention : proposer un renouvellement à d’autres conditions que celles du bail expiré, hors le prix, peut être analysé comme un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité.
• Refuser le renouvellement en offrant l’indemnité d’éviction.
• Refuser le renouvellement sans indemnité, uniquement dans les cas prévus par la loi.

Comment l’indemnité d’éviction est-elle évaluée ?

L’indemnité répare tout le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession (article L. 145-14).

Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments qui permettent d’exploiter l’activité : clientèle, droit au bail, matériel, enseigne.

La loi y ajoute éventuellement les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Elle peut être réduite si vous prouvez que le préjudice est moindre.

Le montant est souvent l’enjeu principal du dossier. En cas de désaccord, il est fixé par le tribunal.

Dans quels cas pouvez-vous refuser le renouvellement sans payer d’indemnité ?

Ces cas sont limités et appréciés strictement (article L. 145-17) :

• Un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, par exemple un manquement sérieux à ses obligations.
• Pour une inexécution d’obligation ou pour la cessation sans raison sérieuse de l’exploitation, l’infraction ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après votre mise en demeure.
• Un immeuble qui doit être démoli parce qu’il est insalubre, ce que l’autorité administrative doit avoir reconnu, ou qui ne peut plus être occupé sans danger.

La mise en demeure préalable doit, à peine de nullité, être faite par acte de commissaire de justice. Elle doit préciser le motif invoqué et reproduire les termes du texte qui l’encadre.

Le refus de renouvellement pour reconstruire l’immeuble existant reste, lui, à charge de l’indemnité d’éviction. Vous pouvez y échapper en offrant au locataire un local de remplacement qui correspond à ses besoins et à ses possibilités, dans un emplacement équivalent (article L. 145-18).

Si le motif que vous invoquez ne tient pas, le locataire peut conserver son droit à l’indemnité. Il vaut donc mieux vérifier solidement vos preuves avant de délivrer le congé.

Le locataire peut-il contester, et dans quel délai ?

Le locataire qui veut contester le congé ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L. 145-9).

Si le refus répond à une demande de renouvellement, les deux ans courent à compter de la signification du refus (article L. 145-10). Passé ce délai, ses actions sont prescrites (article L. 145-60).

Pouvez-vous changer d’avis après avoir offert l’indemnité ?

Oui, grâce au droit de repentir. Vous pouvez renoncer au refus de renouvellement jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée — c’est-à-dire qu’elle n’est plus susceptible de recours suspensif (article L. 145-58).

Ce choix a un prix et des limites :

• Vous supportez les frais de l’instance et devez consentir au renouvellement du bail.

Quelles erreurs peuvent rendre un congé inefficace ?

• Un congé remis par lettre recommandée au lieu d’un acte de commissaire de justice.
• L’absence de motifs ou de la mention du délai de deux ans, sanctionnée par la nullité.
• Un délai de six mois non respecté.
• Un motif de refus sans indemnité qui ne peut pas être prouvé, ou une mise en demeure préalable irrégulière lorsqu’elle est exigée.

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