Loyers commerciaux impayés : comment fonctionne la clause résolutoire ?

Que faire quand le locataire cesse de payer son loyer ?

Une première relance par courrier ou par courriel règle souvent la situation. Elle ne remplace pas le commandement de payer et ne déclenche pas le délai d’un mois prévu par la loi.

Si l’impayé persiste, la clause résolutoire est l’outil principal du bailleur. Elle suppose que votre bail en contienne une qui vise le manquement en cause, et que vous respectiez la procédure.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ?

C’est l’acte, délivré par un commissaire de justice, par lequel vous mettez le locataire en demeure de payer. Il doit mentionner, à peine de nullité, le délai d’un mois dont il dispose (article L. 145-41).

En pratique, il vise la clause résolutoire du bail et détaille les sommes dues. Une erreur ou une omission peut le rendre nul, et la clause ne produit alors aucun effet.

Que se passe-t-il pendant le mois qui suit ?

Deux issues sont possibles :

• Le locataire paie dans le mois. La clause ne joue pas.
• Il ne paie pas. La clause produit effet à l’expiration du délai, et vous pouvez saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail.

Le locataire garde néanmoins une possibilité tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice définitive : demander des délais de paiement.

Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?

Oui. Le juge saisi dans les formes de l’article 1343-5 du Code civil peut accorder des délais et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, la clause ne joue pas (article L. 145-41).

L’article 1343-5 du Code civil limite ces délais à deux années.

Qu’a changé la loi du 26 mai 2026 pour les loyers impayés ?

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a ajouté une condition à l’article L. 145-41. Pour les impayés de loyer, l’octroi de délais et la suspension de la clause sont désormais conditionnés à deux éléments :

• La capacité du locataire à régler sa dette locative.
• La reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Cette règle s’applique aux demandes de suspension introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, le 28 mai 2026. Elle ne concerne que les impayés de loyer, pas les autres manquements au bail.

Cette évolution durcit les conditions d’accès du locataire aux délais de paiement. Le juge continue toutefois d’examiner chaque situation.

La clause peut-elle prévoir un délai plus court qu’un mois ?

Non. Le délai d’un mois est impératif. Une clause qui prévoit un délai inférieur ne peut pas produire l’effet recherché, et un commandement qui n’indique pas le délai d’un mois est nul.

Relisez donc la rédaction de votre clause avant d’engager la procédure, surtout si le bail est ancien.

Quels points vérifier avant de faire délivrer un commandement ?

• La clause résolutoire du bail vise bien le manquement reproché, qu’il s’agisse de loyers, de charges ou d’une autre obligation.
• Le décompte est exact et distingue les loyers, les charges et les éventuels intérêts.
• Les sommes réclamées ne font pas l’objet d’une contestation sérieuse de la part du locataire.
• Le commandement mentionne le délai d’un mois et reproduit la clause.

Quels délais retenir ?

• Un mois à compter du commandement avant que la clause produise effet.
• Jusqu’à la première audience pour que le locataire reprenne le loyer courant, s’il demande des délais.

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