Retenues sur le dépôt de garantie : ce qui est permis, comment répondre à une contestation
Le bailleur retient une partie du dépôt pour des dégradations ou des impayés, et le locataire conteste. Quelles sommes peuvent être retenues, et comment les justifier ?
La réponse en bref
Le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le locataire ne répond pas des dégradations dues à la vétusté, à la malfaçon, au vice de construction, au cas fortuit ou à la force majeure (article 7).
Délai pour agir : trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quelles sommes le bailleur peut-il retenir ?
- les loyers et charges restant dus à la date de départ du locataire ;
- les sommes correspondant aux dégradations imputables au locataire ;
- les sommes dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place du locataire.
Chaque retenue doit être dûment justifiée (article 22).
Comment justifier une retenue ?
La loi exige que les sommes soient dûment justifiées. Une réponse ministérielle précise qu’elle ne prévoit pas que le bailleur doive produire des factures pour justifier la réalisation des travaux. Des devis ou des factures, les états des lieux et le décompte des sommes dues restent, en pratique, les éléments de preuve utiles.
Comment contester une retenue ?
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie, puis le juge des contentieux de la protection. Voir aussi notre page sur le délai de restitution et notre page sur l’état des lieux.
Que faire si le dépôt est insuffisant ?
Le bailleur peut réclamer au locataire les sommes qui restent dues, dans le délai de prescription de trois ans (article 7-1).
Quel délai pour agir ?
Les actions nées du bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- le décompte des retenues, avec devis ou factures ;
- le décompte des loyers et charges restant dus ;
- la lettre de restitution ou de retenue, et la preuve de son envoi.
Quelles pages consulter ensuite ?
Une retenue à justifier ou à contester ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.