Congé donné par le bailleur : motifs, forme et protections du locataire
Le bailleur veut récupérer son logement pour l’habiter, le vendre ou pour un manquement du locataire. La loi n’autorise que certains motifs, avec des formes et des protections précises.
La réponse en bref
Le congé donné par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombent (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré en raison de la décision de reprendre ou de vendre le logement.
Délai pour agir : trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quels sont les motifs possibles ?
- La reprise du logement, pour l’habiter ou y loger un proche : le bailleur, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.
- La vente du logement : le congé vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
- Un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombent.
Que doit contenir le congé pour reprise ?
Le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le congé indique l’identité du bénéficiaire de la reprise et son lien avec le bailleur. Il est notifié dans les formes de l’article 15 : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Quelles restrictions s’appliquent ?
- Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du contrat à l’égard d’un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources applicable aux logements conventionnés, sans lui offrir un logement dans les limites géographiques prévues par la loi.
- Cette protection ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou lorsque ses ressources annuelles sont inférieures au plafond. L’âge est apprécié à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé.
- En cas d’acquisition d’un bien occupé, le congé pour vendre n’est possible qu’au terme du contrat en cours si ce terme intervient plus de trois ans après l’acquisition ; sinon, au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement.
Que devient le locataire à l’expiration du préavis ?
À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local (article 15).
Que peut faire le locataire qui conteste le congé ?
La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs aux congés délivrés en application de l’article 15 (article 20). En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article 15.
Quel délai pour agir ?
Les actions nées du bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- le bail et l’échéance du contrat ;
- le congé reçu ou à délivrer, avec sa preuve de réception ou de notification ;
- la notice d’information et, pour une reprise, les justificatifs du bénéficiaire ;
- les justificatifs d’âge et de ressources, en cas de protection du locataire.
Quelles pages consulter ensuite ?
Un congé à délivrer ou à contester ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.