Commandement de payer et clause résolutoire : les étapes et les délais
Un commandement de payer vient d’être délivré, ou le bailleur s’apprête à le faire. Il faut respecter les mentions obligatoires et les délais, modifiés par la loi du 27 juillet 2023.
La réponse en bref
Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023).
Le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, et le décompte de la dette.
Délai pour agir : six semaines après le commandement de payer ; trois ans pour agir en paiement (articles 24 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quelle place le cautionnement occupe-t-il ?
Lorsque les obligations résultant du bail sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire (article 24).
Le délai de six semaines vaut-il pour tous les baux ?
Pour un bail ancien, il faut donc lire la clause.
Quels délais de paiement le juge peut-il accorder ?
Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (article 24).
Quelles formalités précèdent l’assignation ?
L’article 24 prévoit d’autres formalités avant l’audience, notamment à l’égard de l’administration. Elles doivent être vérifiées sur le texte de l’article avant d’agir. Pour la suite de la procédure, voir notre page sur l’expulsion.
Quel délai pour agir ?
Les actions nées du bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- le bail, avec sa clause résolutoire et, le cas échéant, l’acte de cautionnement ;
- le décompte détaillé de la dette, mois par mois ;
- le commandement de payer reçu ou délivré, avec la date de signification ;
- les courriers échangés et la preuve des paiements intervenus.
Quelles pages consulter ensuite ?
Un commandement de payer à délivrer ou à contester ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.