Responsabilité de l’agent immobilier : que faire quand il a manqué à ses obligations ?

Que doit faire l’agent immobilier ?

L’agent ne travaille pas uniquement pour le vendeur. Il doit aussi respecter des obligations envers l’acquéreur :

• vous informer des caractéristiques importantes du bien : superficie, charges, servitudes, urbanisme, procédures en cours ;
• vérifier lui-même les informations qu’il vous transmet, sans se contenter de répéter ce que dit le vendeur ;
• vous alerter sur les défauts apparents qu’il a constatés ;
• rédiger un compromis complet s’il participe à sa rédaction, avec les clauses de protection nécessaires ;
• s’assurer que le vendeur a le droit de vendre.

Avoir signé « en connaissance de cause » ou acheté « en l’état » ne vous prive pas de recours : ces formules ne couvrent pas les manquements de l’agent.

Dans quels cas sa responsabilité peut-elle être engagée ?

• Il vous a fourni une surface inexacte sans avoir vérifié les diagnostics.
• Il ne vous a pas informé d’une servitude, d’un projet voisin ou d’un classement en zone à risque qu’il connaissait ou aurait dû connaître.
• Il a rédigé un compromis incomplet, par exemple sans condition suspensive de prêt, et la vente s’est mal passée à cause de cet oubli.
• Il a transmis des déclarations du vendeur inexactes sans les vérifier.
• Il a omis de signaler des charges de copropriété anormales ou une procédure en cours.
• Des travaux sans autorisation avaient été réalisés et il ne vous en a pas informé.

Sa faute peut être retenue qu’elle soit volontaire ou liée à un simple manque de sérieux.

Que pouvez-vous obtenir ?

Selon la gravité de la faute et votre préjudice, vous pouvez obtenir des dommages et intérêts : différence de valeur du bien, coût des travaux, perte d’une chance, frais engagés inutilement.

L’agent immobilier est obligatoirement assuré en responsabilité civile professionnelle. C’est en pratique cette assurance qui indemnise, ce qui rend les négociations amiables souvent plus efficaces qu’on ne le croit.

Comment prouver sa faute ?

Rassemblez et conservez :

• l’annonce telle qu’elle était publiée à l’époque ;
• tous les échanges avec l’agence : courriels, messages, courriers ;
• le mandat de vente si vous pouvez l’obtenir ;
• le compromis, l’acte notarié et leurs annexes ;
• les diagnostics remis lors de la vente ;
• tout document qui établit votre préjudice : devis, factures, rapports d’expertise.

La preuve se fait par tous moyens. Un rapport d’expert est souvent utile pour montrer qu’un défaut existait avant la vente et que l’agent aurait dû le signaler.

Quel délai pour agir ?

L’action en responsabilité contre un agent immobilier se prescrit en principe par 5 ans à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits fautifs. Le point de départ s’apprécie pour chaque manquement reproché.

Si vous avez aussi un recours contre le vendeur pour vice caché ou dol, les délais sont différents : il faut articuler les actions pour n’en fermer aucune. Une lettre de mise en demeure n’arrête pas la prescription : seule une demande en justice, même en référé, interrompt le délai.

Questions fréquentes

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