Diagnostic immobilier erroné : que faire quand les diagnostics étaient faux ou incomplets ?

Quels diagnostics sont concernés ?

Lors de toute vente, le vendeur remet à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique, dont le contenu varie selon l’âge, la localisation et la nature du bien. Les diagnostics les plus souvent en cause :

• L’amiante, pour les biens dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Une erreur peut exposer les occupants à un risque grave pour la santé.
• Le plomb, pour les logements construits avant 1949. Une teneur sous-évaluée ou non détectée engage le diagnostiqueur.
• Les termites, dans les zones définies par arrêté. Une infestation non signalée peut causer des dégâts structurels importants.
• Le DPE, le diagnostic de performance énergétique. Depuis juillet 2021, il est opposable : une étiquette erronée peut fonder un recours.
• L’assainissement. Une installation non conforme non signalée peut imposer des travaux coûteux.
• Le gaz et l’électricité. Des installations défectueuses non détectées peuvent causer des accidents.

Quelles erreurs peuvent être retenues ?

• Il n’a pas respecté les normes techniques : zones non inspectées, échantillons insuffisants, matériel inadapté.
• Il a rendu un diagnostic périmé ou fondé sur des documents erronés du vendeur, sans en vérifier la cohérence.
• Il a mal classé le bien au DPE : une classe énergétique surestimée a influencé votre achat ou le prix.
• Il a omis de signaler de l’amiante ou du plomb pourtant visibles.
• Il n’a pas fait les recherches nécessaires sur l’état parasitaire – termites, mérule – alors que des indices existaient.
• Son rapport était si incomplet ou ambigu qu’il ne vous informait pas correctement.

La responsabilité du vendeur qui connaissait le problème malgré un diagnostic rassurant peut aussi être retenue, de même que celle de l’agent immobilier qui a vendu le bien sans vérifier la cohérence des diagnostics.

Que pouvez-vous obtenir ?

• Des dommages et intérêts : travaux de mise en sécurité ou de dépollution, perte de valeur du bien, frais de relogement ou de santé.
• Une réduction du prix, si l’erreur a influencé le prix et que vous gardez le bien.

Le diagnostiqueur est obligatoirement assuré en responsabilité civile professionnelle. C’est cette assurance qui indemnise en pratique, ce qui rend les négociations amiables accessibles si votre dossier est solide.

Comment constituer votre dossier ?

La preuve repose sur la comparaison entre ce que le rapport annonçait et ce qui a été découvert après la vente. Rassemblez en priorité :

• le rapport original, avec sa date et le nom du diagnostiqueur ;
• le nouveau diagnostic réalisé après la découverte du problème : c’est souvent la pièce maîtresse ;
• des photographies datées du désordre ou de la substance détectée ;
• les devis et factures des travaux rendus nécessaires ;
• le compromis et l’acte notarié, pour vérifier les mentions relatives aux diagnostics ;
• les échanges avec le vendeur ou l’agence qui suggèrent qu’ils connaissaient le problème.

Dans la plupart des dossiers, un contre-diagnostic ou une expertise par un professionnel indépendant est déterminant.

Quels délais pour agir ?

• 5 ans pour agir contre le diagnostiqueur, à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits.
• 5 ans pour agir contre l’agent immobilier ou le vendeur pour manquement à l’obligation d’information, à compter de la connaissance des faits.
• 2 ans pour la garantie des vices cachés contre le vendeur, à compter de la découverte du vice.

Un même fait peut donc ouvrir plusieurs actions avec des délais différents : il faut les identifier pour n’en laisser prescrire aucune. Une lettre de mise en demeure n’arrête pas la prescription : seule une demande en justice, même en référé, interrompt le délai.

Questions fréquentes

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