Vue plongeante sur votre jardin : fenêtre, terrasse ou balcon du voisin, quels recours ?
Une fenêtre ouverte près de la limite, une terrasse surélevée, un balcon : si votre voisin vous voit chez vous, les règles du Code civil protègent votre intimité.
Quelle différence entre une vue et un jour ?
Une vue permet de regarder chez le voisin : fenêtre, balcon, terrasse. Un jour, parfois appelé jour de souffrance, ne laisse passer que la lumière.
Le propriétaire d’un mur non mitoyen qui joint immédiatement le fonds voisin peut y pratiquer des jours à fer maillé et verre dormant (article 676). Le treillis de fer ne doit pas avoir de mailles de plus d’un décimètre, et le châssis doit être à verre dormant, c’est-à-dire fixe.
Quelles distances respecter pour une fenêtre ou une terrasse ?
- Vue droite : 1,90 mètre au moins entre le mur où l’ouverture est pratiquée et la limite séparative (article 678).
- Vue oblique : 60 centimètres au moins (article 679).
- Mesure : depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait ou, pour un balcon ou une saillie, depuis leur ligne extérieure (article 680).
Un jour ne peut être établi qu’à 2,60 mètres au moins au-dessus du plancher au rez-de-chaussée, et à 1,90 mètre au moins aux étages (article 677). Dans un mur mitoyen, aucune ouverture ne peut être faite sans le consentement de l’autre voisin (article 675).
Que peut-on obtenir du juge ?
- La suppression ou la mise en conformité de l’ouverture irrégulière, par exemple sa transformation en jour de souffrance.
- Des dommages et intérêts pour l’atteinte à votre intimité et la perte de jouissance de votre jardin.
- Une expertise pour mesurer les distances lorsqu’elles sont contestées.
Comment prouver une vue irrégulière ?
- Un constat de commissaire de justice, avec mesure des distances depuis le parement extérieur du mur.
- Un plan et un bornage établis par un géomètre-expert si la limite est discutée.
- Des photographies datées de la vue sur votre propriété.
- Les plans et le permis du voisin, consultables en mairie, pour dater la création de l’ouverture.
Pourquoi tenter une solution amiable d’abord ?
Avant de saisir le tribunal judiciaire pour un trouble anormal du voisinage, la loi impose une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative (article 750-1 du Code de procédure civile). Le conciliateur de justice et le médiateur sont des tiers qui aident les parties à trouver un accord.
Même lorsque la démarche n’est pas imposée, un accord écrit est souvent plus rapide qu’un procès. Il peut porter sur des mesures précises, un calendrier et, si besoin, une compensation. Conservez la preuve de chaque démarche : elle sera utile devant le juge.
Quels sont les délais pour agir ?
- 30 ans : une ouverture irrégulière en place depuis 30 ans peut avoir créé une servitude de vue (article 690).
- 5 ans pour l’action en trouble anormal, à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître le trouble (article 2224 du Code civil). Cette tentative amiable obligatoire concerne l’action en trouble anormal.
- Avant tout procès, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire pour un trouble anormal du voisinage, à peine d’irrecevabilité (article 750-1 du Code de procédure civile). Voir notre page troubles anormaux du voisinage.
Questions fréquentes
Mon voisin a ouvert une fenêtre dans un mur en limite de propriété : est-ce permis ?
Dans un mur non mitoyen en limite, seul un jour à fer maillé et verre dormant est possible (articles 676 et 677). Dans un mur mitoyen, aucune ouverture n’est possible sans votre consentement (article 675).
Ma voisine a une terrasse surélevée : est-ce une vue ?
Oui. L’article 678 vise les balcons et saillies semblables, et la distance se mesure depuis leur ligne extérieure (article 680).
Puis-je accepter la vue par convention ?
Oui. Les règles de distance peuvent être écartées par un titre ou un accord, ce qui crée une servitude de vue. Un accord doit être écrit et précis.
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Le cabinet peut faire constater les distances, vérifier si l’ouverture date de plus de 30 ans, rédiger la mise en demeure et engager l’action en mise en conformité.
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Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.