Régularisation annuelle des charges et provisions : méthode et contestation
Le décompte annuel vient d’arriver, avec un solde à payer ou à recevoir. Le bailleur l’a-t-il établi dans les règles, et le locataire peut-il exiger les pièces ?
La réponse en bref
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, qui doivent alors faire l’objet d’une régularisation annuelle (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.
Durant six mois à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Délai pour agir : trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Comment les provisions sont-elles justifiées ?
Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel (article 23).
Que doit comprendre la régularisation ?
- le décompte par nature de charges, communiqué un mois avant la régularisation ;
- dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires ;
- le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.
Le locataire peut-il exiger les justificatifs ?
Oui. Durant six mois à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (article 23).
Que se passe-t-il si la régularisation est tardive ?
Lorsque la régularisation n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande (article 23). Une réponse ministérielle rappelle que l’absence de régularisation annuelle n’est pas sanctionnée expressément par la loi.
Comment contester un décompte ?
Le locataire peut demander les justificatifs, comparer chaque poste à la liste du décret (voir notre page sur les charges récupérables), puis saisir la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs aux charges locatives, et le juge des contentieux de la protection. Les charges impayées d’un locataire sorti peuvent être déduites du dépôt de garantie si elles sont dûment justifiées (article 22).
Quel délai pour agir ?
Les actions nées du bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- le bail et la mention des provisions mensuelles ;
- le décompte reçu, avec sa date d’envoi ;
- les justificatifs consultés ou demandés, et la réponse reçue ;
- les relevés de compteurs et l’avis de taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Quelles pages consulter ensuite ?
Un décompte de charges à vérifier ou à contester ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.