Charges récupérables : ce que le bailleur peut facturer
Un poste du décompte paraît contestable. Pour savoir ce qui peut être mis à la charge du locataire, il faut revenir à la liste fixée par décret.
La réponse en bref
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Leur liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : une dépense qui n’y figure pas ne peut pas être réclamée au locataire.
Le décret prévoit notamment la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères et la rémunération du gardien, dans des proportions précises.
Délai pour agir : trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quelle part du salaire du gardien est récupérable ?
La rémunération du gardien ou du concierge et les charges sociales et fiscales correspondantes sont exigibles à hauteur de 75 % lorsqu’il assure, conformément à son contrat de travail, à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, et à hauteur de 40 % lorsqu’il n’assure que l’une de ces deux tâches. Les dépenses d’encadrement technique du gardien sont exigibles à hauteur de 10 % de leur montant.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est-elle récupérable ?
Oui : la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères figure dans la liste du décret du 26 août 1987.
Comment vérifier un poste du décompte ?
Il faut comparer chaque poste à la liste du décret, en consultant son texte officiel sur Légifrance. En copropriété, le relevé du syndic ne distingue pas toujours les postes récupérables : le bailleur ne doit retenir dans son décompte que ceux qui figurent dans le décret.
Que faire si des charges non récupérables ont été facturées ?
Le locataire peut demander le remboursement dans un délai de trois ans à compter du jour où il a connu, ou aurait dû connaître, l’erreur (article 7-1). La commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs aux charges locatives, puis le juge des contentieux de la protection, peuvent être saisis.
Quel délai pour agir ?
Les actions nées du bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- le bail, avec ses clauses relatives aux charges ;
- les décomptes de charges des trois dernières années ;
- le relevé annuel du syndic et le règlement de copropriété, pour les tantièmes ;
- les factures et contrats correspondant aux postes contestés.
Quelles pages consulter ensuite ?
Un doute sur une charge facturée ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.