Charges locatives : ce que le bailleur peut facturer et ce que le locataire doit payer
Une régularisation de charges arrive, parfois avec un solde important : le bailleur a-t-il le droit de tout facturer, et le locataire de demander des justificatifs ? La loi répond de façon précise.
La réponse en bref
Les charges récupérables — les sommes accessoires au loyer que le bailleur peut réclamer au locataire — sont exigibles sur justification (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Leur liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 et elle est limitative : une dépense qui n’y figure pas ne peut pas être récupérée.
Lorsque le bail prévoit des provisions, elles donnent lieu à une régularisation annuelle, avec un décompte communiqué un mois avant et des pièces justificatives tenues à disposition pendant six mois.
Délai pour agir : trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quels sont les repères essentiels sur les charges ?
- Seules les charges de la liste du décret du 26 août 1987 sont récupérables, même si le bail prévoit davantage.
- La rémunération du gardien est récupérable à 75 % ou à 40 % selon ses missions.
- Le bailleur envoie un décompte un mois avant la régularisation, et tient les pièces à disposition six mois.
- En cas de régularisation tardive, le locataire peut demander à payer le solde par douzièmes.
- Les charges non récupérables facturées à tort peuvent être remboursées dans la limite de trois ans.
- Les charges impayées d’un locataire sorti peuvent être déduites du dépôt de garantie si elles sont justifiées.
Les pages ci-dessous détaillent chaque point, avec les articles de référence et les délais.
Que couvrent les charges locatives ?
Les charges locatives rémunèrent des services dont le locataire profite, l’entretien courant des parties communes et certains impôts correspondant à des services utilisés par le locataire. Elles se règlent en général par provisions mensuelles, régularisées une fois par an.
Quelles pages de cette rubrique consulter ?
- Charges récupérables : la liste du décret, la copropriété et les erreurs de facturation.
- Régularisation annuelle et provisions : décompte, justificatifs, contestation.
Un litige de charges peut-il être soumis à une instance de conciliation ?
Oui. La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs aux charges locatives (article 20 de la loi du 6 juillet 1989). Sa saisine est facultative, gratuite, et elle peut éviter une procédure judiciaire. À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection est compétent.
Quel délai pour agir ?
Le bailleur qui réclame un rappel de charges et le locataire qui demande le remboursement de charges indues agissent dans le même délai de trois ans, à compter du jour où ils ont connu les faits qui leur permettent d’agir (article 7-1). Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Une régularisation de charges à vérifier ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.