Révision annuelle du loyer par l’IRL : conditions, calcul et notification
Le bail prévoit-il une révision ? Comment le nouveau loyer se calcule-t-il, et à partir de quand est-il dû ? Ces questions décident du montant que le locataire doit payer.
La réponse en bref
L’IRL — l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE — sert de base à la révision annuelle du loyer lorsque le contrat la prévoit (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). La révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
Le bailleur doit manifester sa volonté de l’appliquer. S’il ne le fait pas dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée. Si la volonté est manifestée dans ce délai, la révision prend effet à compter de la demande.
Délai pour agir : un an pour demander la révision (article 17-1) ; trois ans pour les autres actions nées du bail (article 7-1).
Quelles conditions doivent être réunies ?
- Le contrat prévoit la révision du loyer. Sans clause, aucune révision n’est possible.
- La date de révision est celle convenue dans le bail ou, à défaut, le terme de chaque année du contrat.
- En l’absence de clause fixant la date de référence de l’indice, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat.
- Le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision dans l’année suivant sa date de prise d’effet.
- Le logement n’est pas classé F ou G : voir notre page sur le gel de la révision.
Comment calcule-t-on le nouveau loyer ?
Le nouveau loyer est le loyer actuel multiplié par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. La révision s’applique au loyer en cours, et non au loyer initial du bail.
Les valeurs de l’indice sont publiées par l’INSEE. Pour le deuxième trimestre 2026, l’IRL s’établit à 148,37 en métropole, soit une hausse de 1,15 % sur un an (service-public.gouv.fr). L’indice du trimestre prévu au bail doit être vérifié sur le site de l’INSEE avant chaque calcul.
À partir de quand le nouveau loyer est-il dû ?
La révision prend effet à compter de la demande du bailleur. Elle ne s’applique pas rétroactivement : si le bailleur demande la révision plusieurs mois après la date prévue, le nouveau loyer n’est dû qu’à compter de sa demande. Une lettre recommandée avec demande d’avis de réception permet de prouver la date de la demande.
Que se passe-t-il si le bail ne prévoit pas de révision ?
Le loyer ne peut pas être révisé : l’article 17-1 vise le cas où le contrat prévoit la révision du loyer. Une clause ne peut être ajoutée en cours de bail qu’avec l’accord du locataire.
Quel délai pour agir ?
Le bailleur doit manifester sa volonté de réviser dans l’année suivant la date de prise d’effet de la révision. L’action en révision du loyer se prescrit un an après la date convenue dans le bail (article 7-1, alinéa 2). Les autres actions se prescrivent par trois ans.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- le bail, avec la clause de révision, l’indice et le trimestre de référence ;
- les quittances des douze derniers mois, pour connaître le loyer en cours ;
- les valeurs de l’indice publiées par l’INSEE pour les deux trimestres à comparer ;
- la lettre de demande de révision et la preuve de sa date de réception.
Quelles pages consulter ensuite ?
Une révision à calculer ou à vérifier ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.