État des lieux d’entrée et de sortie : forme et effets
L’état des lieux est la pièce qui décide des litiges sur le dépôt de garantie. Absent ou établi unilatéralement, il peut priver une partie de ses droits.
La réponse en bref
L’état des lieux est établi de façon contradictoire et amiable, lors de la remise et de la restitution des clés, en autant d’exemplaires que de parties (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). S’il ne peut pas l’être ainsi, un commissaire de justice l’établit, à frais partagés par moitié, après avoir averti les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
À défaut d’état des lieux ou de remise d’un exemplaire, la présomption de l’article 1731 du Code civil ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise.
Délai pour agir : trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Que dit la loi sur l’établissement de l’état des lieux ?
L’état des lieux est établi à l’amiable et de manière contradictoire. Le propriétaire ou son mandataire le complète par les relevés des index de chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel (article 3-2). Les modalités sont précisées par décret.
Que se passe-t-il si une partie refuse de participer ?
L’état des lieux est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article 3-2).
Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux ?
L’article 1731 du Code civil prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Mais, selon l’article 3-2, la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou à la remise d’un exemplaire ne peut pas invoquer cette présomption.
Qu’en est-il de la vétusté ?
La vétusté — l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement — ne peut pas être mise à la charge du locataire (article 7). Le décret du 30 mars 2016 permet aux parties de se référer, sous conditions, à une grille de vétusté (ADIL).
Quel délai pour agir ?
Les actions nées du bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d’agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une mise en demeure n’interrompt pas la prescription.
Quels documents réunir avant de faire analyser la situation ?
Une analyse utile suppose de disposer des pièces suivantes, dans la mesure du possible :
- l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, signés, avec leurs annexes ;
- les photographies datées des éléments litigieux ;
- les convocations, lettres recommandées et procès-verbal de commissaire de justice, le cas échéant ;
- la grille de vétusté annexée au bail, si elle existe.
Quelles pages consulter ensuite ?
Un état des lieux litigieux ?
Pour faire analyser votre situation, que vous soyez bailleur, locataire ou gestionnaire, vous pouvez joindre Maître Nguyen-Bonnome par téléphone ou par courriel, en joignant si possible les documents concernés.
Les informations contenues sur cette page ont un caractère général et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.