Mise en demeure de la mairie de démolir ou de régulariser : quels sont vos droits ?

Vous avez réalisé des travaux, parfois de bonne foi, et la mairie vous demande de démolir ou de régulariser. La situation est stressante, mais vous avez des droits et plusieurs issues sont possibles.

Qu’est-ce qu’une mise en demeure d’urbanisme ?

Lorsque la mairie constate qu’une construction a été réalisée sans autorisation, ou en violation de l’autorisation obtenue, elle fait établir un procès-verbal — un rapport officiel qui constate l’infraction. Elle peut ensuite vous mettre en demeure de régulariser votre situation dans un délai donné, ou de remettre les lieux en état. D’autres mesures peuvent s’y ajouter :

Un arrêté qui interrompt le chantier, si les travaux sont en cours.
Une astreinte et, dans certains cas, une amende administrative, si vous n’exécutez pas la mise en demeure.
Des poursuites pénales, si le procureur de la République est saisi.
Dans les cas les plus graves, l’exécution d’office des mesures aux frais du propriétaire, lorsque les travaux présentent un risque pour la sécurité ou se situent hors zone urbaine.

Quelles situations sont concernées ?

Beaucoup de personnes concernées ont agi de bonne foi, en pensant que leurs travaux ne demandaient pas d’autorisation, ou sans savoir que le précédent propriétaire avait construit sans permis.

Vous avez construit une extension, un abri de jardin ou un garage sans permis ni déclaration.
Vos travaux dépassent ce que votre permis autorisait : surface, hauteur, aspect de la façade.
Vous avez réalisé des travaux dans une zone protégée sans les autorisations nécessaires.
Le précédent propriétaire avait réalisé des travaux irréguliers et vous l’avez découvert après l’achat.
Vous avez changé l’usage d’un local sans autorisation, par exemple en transformant un garage en pièce à vivre.

Dans le cas d’un achat, vous pouvez disposer d’un recours contre le vendeur ou contre le notaire, indépendamment de la mise en demeure.

Quelles issues sont possibles ?

Régulariser.

Si votre construction respecte les règles d’urbanisme actuellement en vigueur, vous pouvez déposer une demande d’autorisation de régularisation. Si elle est accordée, la mise en demeure n’a plus d’objet.

Contester la mise en demeure.

Elle peut être annulée si elle est illégale : erreur sur les règles applicables, infraction prescrite, procédure non respectée, par exemple lorsque vous n’avez pas pu présenter vos observations.

Négocier une solution intermédiaire.

Dans certains cas, une mise en conformité partielle ou un délai supplémentaire peut être obtenu en discutant avec la mairie.

Quel délai pour réagir ?

Vous disposez de 2 mois à compter de la notification de la mise en demeure pour saisir le tribunal administratif. Passé ce délai, vous ne pouvez plus en demander l’annulation. Un recours ne suspend pas, à lui seul, le délai que la mise en demeure vous impose : il faut donc réagir vite sur les deux plans.

Les infractions d’urbanisme se prescrivent par 6 ans à compter de l’achèvement des travaux. Ce délai s’applique aussi aux mises en demeure de la mairie. Si vos travaux sont achevés depuis plus de 6 ans, c’est donc un moyen de défense à vérifier immédiatement.

Questions fréquentes

La mairie peut-elle m’obliger à démolir sans décision de justice ?

Dans certains cas, oui. Après un procès-verbal, le maire peut vous mettre en demeure de démolir si c’est nécessaire pour régulariser, avec une astreinte à la clé. Dans tous les cas, vous pouvez contester la mise en demeure devant le tribunal administratif.

Que se passe-t-il si je ne réagis pas ?

La mise en demeure devient définitive et ne peut plus être contestée. La mairie peut alors prononcer une astreinte ou une amende, et des poursuites pénales peuvent être engagées. Ne pas répondre ferme donc des possibilités qu’une réaction rapide laissait ouvertes.

Puis-je vendre mon bien pendant la procédure ?

Rien ne vous l’interdit en soi, mais vous devez informer l’acheteur de la situation. Dissimuler une mise en demeure vous expose à une action de l’acquéreur, notamment pour dol, c’est-à-dire pour une tromperie qui a déterminé son achat.

Puis-je agir contre l’ancien propriétaire si les travaux irréguliers existaient avant mon achat ?

Oui, dans certains cas. Si le vendeur connaissait la situation sans vous l’avoir indiquée, sa responsabilité peut être recherchée, notamment pour dol ou manquement à son obligation d’information. Le notaire qui n’a pas vérifié les autorisations peut aussi être mis en cause. Ces recours sont indépendants de la procédure de la mairie et ont leurs propres délais.

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Contacter le cabinet

Une mise en demeure d’urbanisme demande une réponse rapide et réfléchie. Le cabinet analyse votre dossier pour déterminer la meilleure voie : régularisation, contestation ou négociation.

Concrètement, le cabinet peut :

Analyser la mise en demeure et vérifier sa légalité.
Vérifier si l’infraction est prescrite.
Vous accompagner dans une démarche de régularisation auprès de la mairie.
Saisir le tribunal administratif si la mise en demeure est illégale.
Négocier avec la mairie une solution moins lourde que la démolition.
Rechercher la responsabilité du vendeur ou du notaire si les travaux irréguliers existaient avant votre achat.

Vous avez reçu une mise en demeure de la mairie ? Vous disposez de 2 mois pour la contester. Appelez ou écrivez au cabinet pour une première analyse de votre situation.

Appeler le 04 98 05 87 54 Envoyer un message

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