Vendre un bien en indivision successorale : comment y parvenir ?

Comment vendre le bien d’une succession ?

Deux chemins existent. Le premier est l’accord : tous les héritiers signent le mandat de vente, acceptent le prix et signent l’acte chez le notaire. C’est le plus simple et le plus rapide. Le second est judiciaire, lorsqu’un héritier refuse ou ne peut pas donner son accord.

Si les héritiers favorables à la vente détiennent au moins les deux tiers des droits, ils peuvent demander au tribunal l’autorisation de vendre. La procédure passe d’abord par le notaire : ils y expriment leur intention de vendre, qui est signifiée aux autres indivisaires. Ceux-ci ont trois mois pour s’y opposer. S’ils s’opposent ou ne répondent pas, le notaire le constate par procès-verbal. Le tribunal peut alors autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

Une autre voie existe depuis avril 2026 : le président du tribunal judiciaire peut autoriser un seul indivisaire à signer l’acte de vente d’un bien indivis. Aucun seuil de droits n’est exigé.

Dans quels cas peut-on vendre sans l’unanimité ?

• Les héritiers favorables à la vente détiennent au moins les deux tiers des droits et les autres s’y opposent.
• Un héritier est injoignable ou silencieux : on peut alors le mettre en demeure de se faire représenter, puis demander au juge de désigner une personne qualifiée.
• Le refus d’un héritier met en danger le bien : défaut d’entretien, charges impayées, crédit en souffrance.

La procédure des deux tiers n’est pas ouverte si la propriété du bien est démembrée, ni si l’un des indivisaires est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou placé sous protection. D’autres règles s’appliquent alors, notamment l’autorisation du juge des tutelles.

Lorsque les héritiers favorables à la vente détiennent moins des deux tiers, la voie de principe reste l’action en partage judiciaire, qui peut aboutir à la licitation – la vente aux enchères.

Ce que cela change pour vous

Si vous détenez au moins les deux tiers des droits, vous pouvez engager la procédure sans attendre l’accord de l’héritier récalcitrant. Si vous êtes minoritaire, vous ne pouvez pas forcer la vente seul, mais vous pouvez demander l’autorisation du juge ou assigner en partage pour obtenir la vente aux enchères.

Dans tous les cas, les créances entre héritiers – charges payées seul, travaux, taxes foncières – se règlent au moment du partage du prix. Il est important de les documenter dès maintenant.

Quelles démarches engager ?

• Rassemblez les documents : acte de décès, acte de notoriété, titre de propriété et estimation du bien.
• Proposez un accord par écrit, avec un prix et des modalités clairs. Gardez une trace de chaque échange.
• Vérifiez votre quote-part. Si elle atteint les deux tiers, exprimez votre intention de vendre devant notaire.
• Saisissez le tribunal, avec l’aide d’un avocat : autorisation de vente après le procès-verbal du notaire, autorisation de vendre seul, ou assignation en partage judiciaire.
• Vente et répartition : le notaire organise la vente, règle les dettes de l’indivision et répartit le prix selon les parts.

Quel délai pour agir ?

• Le partage peut être demandé à tout moment tant que l’indivision dure.
• Les indivisaires à qui l’intention de vendre est signifiée disposent de trois mois pour s’y opposer.

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• Un héritier refuse de vendre
• Licitation judiciaire
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